【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】戴德梁行2023年1月5日舉行2022年第4季商用不動產(chǎn)暨2023年商辦市場景氣說明會，根據(jù)報告資料內(nèi)容指出，2022年第4季臺北市A級辦公大樓空置率為3.8％，較上季微幅上升0.1個百分點，其中南京松江區(qū)及敦北民生區(qū)分別下降0.8及0.6個百分點，反之敦南區(qū)及信義區(qū)分別上升0.6及0.5個百分點；各區(qū)域間消長互見，整體空置率仍屬低點。戴德梁行認(rèn)為，2023是景氣混沌保守的一年，但產(chǎn)業(yè)用地需求仍將持續(xù)，住商土地市場仍有餘溫，但大型建商會更挑嘴，只要精緻，拒絕粗飽，不因囤地而追價，重劃區(qū)的小面積土地將是中小型建商獵地的機會。
 
頂級A級辦公室行情持續(xù)攀漲
 
戴德梁行估價及顧問服務(wù)部研究部協(xié)理李易璇指出，因供給面苦無新大樓供給，需求面則因全球性經(jīng)濟疑慮導(dǎo)致部分跨國企業(yè)在臺投資放緩，全年胃納量僅10,600坪，低於歷年水準(zhǔn)，租賃市場熱絡(luò)程度不如以往。但因市場短期供給仍屬不足，一旦有單位出租，租金仍將呈現(xiàn)微幅上漲態(tài)勢。本季租金較上季微幅上漲0.4％，全市平均租金每月每坪2,640元，以信義區(qū)每月每坪3,270元為最高，敦南區(qū)每月每坪2,420元次之。頂級A級辦公室行情持續(xù)攀漲，致使信義區(qū)租金連季上升。
 
展望2023年，將迎來久違的新大樓落成，包含富邦A(yù)25、皇翔臺汽北站、遠雄大巨蛋及上海商銀新總部等，共計超過6萬坪的新供給，吃緊的供給將獲得舒緩，並逐漸威脅持續(xù)多年的房東優(yōu)勢。除市場結(jié)構(gòu)即將轉(zhuǎn)變外，因應(yīng)後疫情時代來臨，部分企業(yè)常態(tài)性施行實體/遠距之混合辦公模式，租期及空間彈性顯得格外重要。其中商務(wù)中心及共享辦公提供客製化租賃機制與彈性使用空間，並結(jié)合ESG、SDGs及綠色金融行動方案3.0等浪潮及規(guī)範(fàn)，協(xié)助企業(yè)實踐減碳轉(zhuǎn)型與落實永續(xù)發(fā)展。

 
內(nèi)科需求趨緩空置率略升租金及售價持平
 
第4季西湖段空置率上升0.5個百分點至3.0％，主要係金融軟體服務(wù)業(yè)退租，增加約900坪空置面積；而文德段空置率下降0.5個百分點至5.5％，主要為資訊軟體服務(wù)業(yè)增租「欣鑽科技大樓」約210坪，金融業(yè)於「亞太經(jīng)貿(mào)廣場(A)」約600坪收回自用；舊宗段空置率上升0.4個百分點，空置率為12.9％，主要因部分產(chǎn)業(yè)退租，增加約1,060 坪空置面積。
 
本季廠辦大樓租金價格持平，西湖段租金每月每坪1,535元，文德段租金每月每坪1,100元，舊宗段租金每月每坪995元。各段售價行情亦呈持平，西湖段每坪約61-75萬元、文德段每坪約47-55萬元、舊宗段每坪約44-53萬元。其中，宏楷投資及新妍投資以40.8億元購入預(yù)售之「宏普國貿(mào)No.2」最受市場矚目。
 
受升息、總體經(jīng)濟景氣不明確影響，投資及自用型買方出價漸趨保守，市場交易量減少。內(nèi)科部分廠辦大樓空置去化速度趨緩，廠商租賃市場冷，租金走勢預(yù)期持平。
 
商圈人潮回補空置率齊降疫後穩(wěn)健復(fù)甦
 
隨著疫情漸趨常態(tài)化，零售業(yè)營收持續(xù)穩(wěn)定增長。統(tǒng)計2022年1至11月，綜合零售業(yè)營業(yè)額為1兆2,744億元，與2021年同期相比，綜合商品零售業(yè)營業(yè)額年增7.6％；其中百貨公司時逢週年慶檔期買氣穩(wěn)定，加上2021年上半年受疫情影響基期較低所至，出現(xiàn)年增15.8％的大幅成長；而超級市場及便利商店受惠於疫情常態(tài)化後之雙十連假及世足賽熱潮，營業(yè)額分別年增2.3％及5.6％；量販店業(yè)營業(yè)額年增1.5％。
 
疫情期間房東適時調(diào)降租金吸引店家﹐加上國境重啟後對觀光人潮的期待，西門及忠孝商圈空置率難得迎來連續(xù)2季下降。西門商圈因可預(yù)期旅客將逐漸回流，包含伴手禮店、餐飲及服飾店等回歸商圈展店，空置率下降至18.6％，與上季相比下降2.6個百分點。忠孝商圈租金表現(xiàn)持平，「lululemon」及「LUSH」等國際品牌相繼進駐，空置率降至11.6％。本季中山南京商圈無顯著變動，表現(xiàn)依舊穩(wěn)健，空置率微幅下降0.7個百分點，來到3.9％?；仡?022年商圈空置率達到高峰後，隨著下半年防疫政策及邊境控管逐步解封下，已出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。惟官方預(yù)期2023年來臺觀光旅客僅能回復(fù)到疫前半數(shù)水準(zhǔn)，各商圈雖期待外國旅客回流，短期內(nèi)仍需仰賴內(nèi)需基本盤，等待消費力道逐漸增強，商圈店面才能迎來春暖花開。
 
投資市場終止連三年正成長全年聚焦辦公廠辦及廠房
 
戴德梁行不動產(chǎn)估價師事務(wù)所所長楊長達指出，2022年度商用不動產(chǎn)投資交易量達新臺幣1,258億元，較2021年下降17.6％，終止連續(xù)三年的正成長，但整體而言仍優(yōu)於過去十年之平均交易量。戴德梁行表示，儘管總交易量降，但投資目的之交易量為新臺幣692億元，佔比55％不僅高於自用買盤，且為近五年之冠，惟應(yīng)持續(xù)關(guān)注是持續(xù)升息的買盤目的轉(zhuǎn)變，以及投資標(biāo)的類型的轉(zhuǎn)變。

 
戴德梁行分析，2022年度央行在各季度分別升息1碼、半碼、半碼、半碼，而投資人面對前三季的升息，前三季的投資買盤仍霸氣佔領(lǐng)年度十大商用不動產(chǎn)交易的前六名，且該6筆交易有4 筆的買方是壽險業(yè)，但在第四季的十大交易中，只有1筆是由壽險業(yè)買下，投資買盤僅佔3筆，自用買盤則佔了7筆，顯示壽險業(yè)在現(xiàn)行最低投報率2.72％的限制下，在2023年出手投資的難度將更為提高，而在全球升息的潮流中，投資人將會提高商用不動產(chǎn)的租金回報率，這也顯示賣方若無降價打算，2023 年的商用不動產(chǎn)交易將持續(xù)萎縮。
 
土地餘溫尚存需求以質(zhì)取勝
 
根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2022年度全年土地總交易量為新臺幣1718億元，相較2021年大跌逾四成，其中以商業(yè)類土地交易量緊縮最為劇烈，全年交易量新臺幣233億元僅2021年度的兩成，住宅類土地全年交易量也由2021年度的新臺幣1078億元直接腰斬至563億元，只有工業(yè)類土地以新臺幣895億元一枝獨秀，佔了全年總交易量之半數(shù)以上，相較於2021年增加了309億元，增幅達53％。
 
戴德梁行表示，2022年土地交易量的基本支撐來自於公部門的標(biāo)售，2022年度共計標(biāo)脫了新臺幣809億元，略低於2021年度的853億元，與2020年度的802億元相近，但因2022全年度交易量大跌，公部門的標(biāo)售量即佔了全年度交易量的47％。政府因應(yīng)產(chǎn)業(yè)需求，2022年度釋出大量工業(yè)土地，在十大土地交易中，政府釋出的工業(yè)土地位居前四名，包括星宇航空、統(tǒng)一的桃園航空城產(chǎn)專區(qū)、中茂的新北新知產(chǎn)專區(qū)、南亞的彰濱工業(yè)區(qū)等，合計交易金額即高達新臺幣294億元，若再加計臺糖標(biāo)售高雄金銀島舊址土地及新北市政府標(biāo)售的臺北港娛樂區(qū)土地，公部門去年釋出的土地在十大交易中佔了七成。
 
戴德梁行進一步分析，政府在全球升息、原物料上漲及國際局勢緊張的環(huán)境下，以釋出工業(yè)土地滿足國內(nèi)產(chǎn)業(yè)之需求為主，降低了各界本欲指向政府帶頭炒作土地的雜音，而不動產(chǎn)業(yè)界面對過去一年的國際政經(jīng)環(huán)境，表現(xiàn)在購地策略上也更加謹(jǐn)慎。相對於2020～2021年有地就拿，在2022年則轉(zhuǎn)為以同時具備精華區(qū)及所有權(quán)的條件為優(yōu)先考量，交易型態(tài)較為複雜的股權(quán)標(biāo)售在現(xiàn)階段不易討喜；營建成本高漲之際，即便是位於臺中七期的精華區(qū)土地，地上權(quán)標(biāo)售也不免以流標(biāo)收場。